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丰田JIT,给中国房企带来什么启示?

天行健六西格玛 2021-12-01 09:17:26    我要分享:

1953年,大野耐一把他发明的生产方式浓缩为一句:JUST IN TIME(JIT),意指准时生产。其实在中国房地产行业内,也有类似JIT的思想,那就是某标杆房企的16字方针。这16字方针是:不卖散,以销定产,小步快跑,新货不积存。这其实就是丰田JIT的另一种说法。

由于汽车和房屋不同,丰田倒没有“不卖散”的说法。倒是早前的福特公司,采用了大批量的生产方式,只给市场提供一种汽车。

由于换模需要损耗大量时间和费用支出,只能大批量生产一种型号的汽车,可以免去换模带来的成本损失。但是,消费者只能接受同样的产品,没得选择。

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丰田人发现这个问题所在。所以,他们发明了“快速换模系统”,采用了小批量的快速作业方式,以满足顾客对各种各样车型的需要。

房地产开发商为什么不能卖散呢?

因为产品户型就那几种,一栋楼甚至一个开发苑区,可能就2-4种户型。虽然楼栋的景观、朝向可能不同,但完全可以通过价格调整,分楼栋定价,以获取最大的利润。

从生产方面来看,如果卖散,就会逼使工地现场,同时增加开发的楼栋,相应的,现金流的支出也会增加。

况且,房屋这种产品,也不可能像丰田汽车生产一样,可以快速换模生产的。因为,它所有的产品,都是在一栋楼里面。

以销定产,其实就是丰田拉动式生产的意思。

生产出来的产品,如果卖不出去,就会产生库存。如果把库存中的产品折现,并计算利息,那将是一笔不小的成本。

很多开发商忽视这种隐性成本,是不应该的。由于生产产品还要付出生产成本,包括现金流的支出,所以库存必须要尽最大可能减少。

为了减少产品库存增加的成本压力,提高资本的周转效率。以销定产,就非常有必要。

但是,如果房屋销售不出去,就不建了吗?

精益生产与六西格玛 (20).jpg

原则上应该是。

但是,土地出让金的巨额投入,每天也在产生资金成本。

所以,还是必须在销售端下功夫。没有销售,就没有现金流,企业存活就必然困难。如果真的无法售出,恐怕就只能放弃了。

在这个时候,沉没掉的成本,已经不是成本。因为,继续生产将会带来更大的损失,及时止损才行。

丰田那样的拉动式生产,原则是有一单就生产一单。对应的,从开发商的角度,理想状况,是能卖出一套就建一套。

由于建楼不像汽车一样,可以一套一套生产,而是一栋一栋生产。所以,只要该楼栋开售,就只能往上建。销售得好,建快些;不好,就建慢些。

这就是上面16字方针中所讲的,为什么要“小步快跑”的原因。

无论是丰田的JIT,还16字方针。这些管理动作的核心目标,都只有一个:提高资本周转率,由此带来项目整体利润率的提升。

所谓的拉动式生产,是以客户需求为导向,去拉动整个生产环节。所有的生产方式、过程,都要用更低的成本,为客户创造更多价值为目标。它的生产效果,最终体现在资本收益率之中。

说到这里,有人可能会说,如果一切最终都只看资本收益率,产品质量就不可能好。是的,在房地产行业,我们经常见到这种现象。

项目如果一味追求“高周转”,在一定程度上,就可能忽视质量。下一楼层的混凝土没到养护期,就马上浇上一层,从而导致漏水、开裂。

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但我们同时也要看到,丰田的JIT,并没有让丰田的产品质量下降,反而在逐年上升。某些车型,还有客户愿意低价购买。

所以,要想有长期回报,还是得把客户服务好,把品质升上来。

最终,资本收益率提高的原因,是因为满足了客户的需求,销售得好,利润是经营结果的体现。企业经营得好,收益就好;反之,收益一定差。

JIT这种生产方式,正是丰田人当年面临内忧外患时,在美国人的生产方式基础上的发明创造。 

最开始,丰田人不是没去贷过款,而是碰了壁。

困难时期,他们去找银行,银行不看好他们造汽车。所以,没办法,丰田人只能勒紧裤腰带,硬顶上。他们曾经一度落魄到一边干农活,一边生产汽车的地步。

既然银行靠不住,还是得找饭吃。他们清楚,只有客户才是真正的衣食父母!只有自己的产品成本够低,又受消费者喜欢,他们才能赚到钱。

所以,经过刻苦摸索,总结出一套“丰田生产方式”,后来,迅速打败美国汽车生产商。

如果丰田人当时也受低利率贷款的诱惑,恐怕就没有现在这套,让整个制造业争先学习的生产方式。


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